Реформа механизмов защиты инвесторов в жилищное строительство: что предлагает НКЦБФР

Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) выразила поддержку проекту Государственной стратегии жилищной политики Украины до 2033 года, а также плану её реализации на 2026–2029 годы. Вместе с тем регулятор направил ряд существенных замечаний, касающихся прежде всего совершенствования механизмов защиты лиц, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Документ был разработан Министерством развития общин и территорий во исполнение Закона «Об основных принципах жилищной политики», принятого Верховной Радой 13 января 2026 года. Указанный закон впервые закрепил в Украине систему стратегического планирования в жилищной сфере.

Регулятор констатирует, что на сегодняшний день в стране отсутствует полноценный фонд социального жилья, а инструменты обеспечения его доступности остаются недостаточно развитыми. Строительная отрасль финансируется преимущественно за счёт средств физических лиц, тогда как долгосрочные и институциональные инвестиции представлены крайне слабо — во многом вследствие военных рисков и неудовлетворительного уровня правовой защиты инвесторов.

В качестве одного из ключевых инструментов НКЦБФР предлагает внедрить механизм финансирования строительства через эскроу-счета — специальные счета, на которых средства покупателей депонируются до момента исполнения застройщиком принятых на себя обязательств. Одновременно предлагается установить требования к размеру капитала и квалификации владельцев строительных компаний, а также ввести обязательное раскрытие информации о ходе реализации проектов.

Стратегия предусматривает формирование прозрачных, безопасных и инклюзивных систем привлечения инвестиций в жильё. НКЦБФР готова принять на себя полномочия по актуализации правил регулирования фондов финансирования строительства, фондов операций с недвижимостью и компаний по управлению активами.

Отдельно регулятор выступает за учреждение фонда гарантирования строительства. Его функция — защита частных инвесторов в случае остановки строительных работ: фонд должен обеспечить либо достройку объекта, либо возврат вложенных средств. Кроме того, НКЦБФР ставит задачу создать регуляторные условия для более активного участия банков, страховых компаний и пенсионных фондов в финансировании жилищного строительства.

Эксперты комиссии также обратили внимание на уже зарегистрированный в Верховной Раде законопроект «О секьюритизации и облигациях с покрытием» (№ 15172 от 13 апреля 2026 года). По мнению регулятора, в операционном плане стратегии необходимо конкретизировать ожидаемый результат по данному направлению: предусмотреть не только принятие профильного закона, но и разработку соответствующих нормативно-правовых актов НКЦБФР. Это позволит внедрить механизмы выпуска облигаций с покрытием и секьюритизации активов, привлечь долгосрочное финансирование в отрасль, оптимизировать распределение рисков между участниками рынка и стимулировать развитие ипотечного кредитования.

Комментарий адвоката

Предложения НКЦБФР затрагивают интересы значительного числа граждан, которые уже вложили или планируют вложить средства в строящееся жильё. Введение эскроу-счетов и фонда гарантирования строительства принципиально меняет баланс рисков: покупатель перестаёт быть незащищённым кредитором застройщика и получает реальный правовой инструмент для возврата средств при неисполнении договора. Это особенно актуально в условиях, когда значительная часть жилья в Украине реализуется ещё на этапе котлована.

Если вы уже являетесь инвестором в строящийся объект и столкнулись с нарушением сроков, непрозрачностью застройщика или угрозой заморозки проекта — важно понимать, какие механизмы защиты доступны уже сейчас. В подобных ситуациях нередко речь идёт о гражданских делах, связанных с расторжением договора и взысканием убытков с недобросовестного застройщика. При наличии признаков мошенничества со стороны строительной компании ситуация может перейти и в плоскость уголовного производства.

До принятия новых законодательных норм инвесторам рекомендуется тщательно проверять правовой статус застройщика, схему финансирования (ФФС, ФОН, облигации, прямой договор), а также наличие у компании необходимых разрешений и лицензий. Грамотно составленный договор и юридическое сопровождение сделки существенно снижают риски задолго до того, как государство предложит системные гарантии.

Читайте также

Верховная Рада приняла закон об обязательной установке индивидуальных тепловых пунктов в жилых зданияхВККС объявила о рассмотрении вопроса временного перевода судей в два суда: условия и порядок подачи документовДенежный аттестат как точка отсчёта: ВС разъяснил момент начала течения срока обращения в суд по спорам о выплатах при увольнении