Верховный Суд: отсутствие регистрации прав на придомовую территорию не препятствует судебной защите совладельца многоквартирного дома

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда в деле № 727/1431/25 отменил судебные решения первой и апелляционной инстанций, принятые по спору о законности передачи застройщику земельного участка, который, по позиции истца, составляет придомовую территорию многоквартирного дома в Черновцах.

Ключевой правовой вывод, сформулированный Верховным Судом, состоит в следующем: отсутствие государственной регистрации права собственности либо права пользования земельным участком не является основанием для отказа совладельцу многоквартирного дома в праве на судебную защиту применительно к придомовой территории. Суд дополнительно указал, что неоформление земли не изменяет её правового статуса как придомовой территории.

Суть спора сводилась к следующему: собственник квартиры оспорил ряд решений Черновицкого городского совета, принятых в период с 2005 по 2018 год, которыми часть придомовой территории была включена в земельный участок, переданный застройщику в аренду под строительство жилых домов. По утверждению истца, земельный участок площадью 2 037 кв. м был закреплён за домом ещё в 1954 году и использовался совладельцами на протяжении нескольких десятилетий. На этой территории находились хозяйственные постройки, необходимые для обслуживания дома, не подключённого к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. Помимо этого, одним из решений городского совета предусматривался снос здания с предоставлением жильцам нового жилья, однако ни снос, ни предоставление квартир так и не были осуществлены.

Суды двух инстанций отказали в иске, сославшись на то, что истец не подтвердил наличие зарегистрированного права на спорный земельный участок, а на дату приобретения им квартиры в 2018 году этот участок уже находился в аренде у застройщика.

Верховный Суд признал подобные выводы преждевременными. Суд разъяснил, что права собственника квартиры в отношении земельного участка возникают одновременно с приобретением права собственности на квартиру, тогда как сам земельный участок не выступает самостоятельным предметом сделки при переходе права собственности на жильё. Следовательно, отсутствие регистрации права на землю не может лишать владельца квартиры возможности защищать свои права в суде.

Верховный Суд также обратил внимание на то, что негативные последствия бездействия государства в части организации процедуры оформления земельных участков в пользу совладельцев многоквартирных домов не могут перекладываться на самих совладельцев.

Принципиальная ошибка судов нижестоящих инстанций, по оценке Верховного Суда, состояла в том, что они ограничились констатацией отсутствия зарегистрированного права, но не исследовали по существу главный вопрос: входит ли переданный застройщику участок полностью или частично в состав придомовой территории многоквартирного дома. При этом в материалах дела имелись архивные документы о закреплении участка за домовладением в 1954 году, кадастровые материалы и ответы органа местного самоуправления — всё это требовало надлежащей судебной оценки. Суды также не установили, накладываются ли границы арендованного застройщиком участка на границы придомовой территории.

По итогам кассационного пересмотра Верховный Суд удовлетворил жалобу, отменил решения обеих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении суд первой инстанции обязан установить, является ли спорный земельный участок придомовой территорией и нарушают ли оспариваемые решения городского совета права истца как совладельца дома.

Комментарий адвоката

Данное постановление Верховного Суда имеет существенное практическое значение для жителей многоквартирных домов по всей Украине. На сегодняшний день огромное количество придомовых территорий юридически не оформлено в собственность или пользование совладельцев — и именно этим нередко пользуются органы местного самоуправления и застройщики, распоряжаясь такими землями без какого-либо согласования с жильцами. Верховный Суд чётко обозначил: формальное отсутствие записи в реестре не лишает совладельца права идти в суд и требовать защиты.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда городской совет или иной орган власти передал часть территории возле вашего дома стороннему лицу или застройщику, важно помнить: для обращения в суд вам не нужен правоустанавливающий документ на землю. Достаточно доказать, что участок исторически использовался как придомовая территория — архивные документы, кадастровые материалы, ответы госорганов могут стать весомой доказательной базой. При этом промедление опасно: пока идут строительные работы, восстановить положение становится всё сложнее.

По вопросам защиты прав на земельные участки и придомовые территории рекомендуем обращаться за профессиональной юридической помощью. Подобные споры, как правило, затрагивают одновременно земельные дела и жилищные споры, поэтому важно, чтобы адвокат имел опыт работы в обоих направлениях и мог грамотно сформировать доказательную базу ещё до подачи иска.

Читайте также

Верховный Суд: апелляция не вправе оценивать показания свидетеля по пересказу защитника при наличии технической записи заседанияПрофессия журналиста под надежной защитой адвоката!!Судьи Апелляционного суда пытались запретить проводить видеосъемку заседания