Эвикция недвижимости: Верховный Суд определил, кто обязан возмещать убытки покупателю и как рассчитывается их размер

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда 29 июля 2026 года вынес постановление по делу №569/7331/24, в котором рассмотрел вопрос о возмещении убытков покупателю недвижимости, лишившемуся приобретённой квартиры вследствие её истребования по судебному решению. Кроме того, суд установил, кто является надлежащим ответчиком в подобных спорах и каким образом следует определять размер подлежащих возмещению убытков.

Ещё в 2016 году истица обнаружила на платформе OLX объявление о продаже двухкомнатной квартиры. На встречу прибыл мужчина, который представился сотрудником компании-застройщика и продемонстрировал соответствующие документы, заверив покупательницу в том, что она станет первым собственником жилья. В декабре того же года был подписан договор купли-продажи, однако стороной по нему выступало не юридическое лицо, а физический продавец, которому истица лично передала 28 500 долларов США.

Заселившись в квартиру вместе с матерью и произведя капитальный ремонт, женщина вскоре получила пакет судебных документов — иск об истребовании жилья. В ходе разбирательства выяснилось, что преимущественные права на данную квартиру принадлежат иным лицам на основании договоров долевого участия в строительстве, заключённых в период с 2006 по 2012 год. Застройщик в своё время зарегистрировал право собственности на себя и затем реализовал квартиру, тогда как первоначальные правообладатели своих прав не утратили. В 2022 году суд признал договор купли-продажи 2016 года недействительным и обязал истицу вернуть квартиру первоначальному правообладателю.

После утраты жилья женщина предъявила иск о солидарном взыскании убытков как к продавцу квартиры, так и к представителю застройщика, организовавшему сделку. Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили в полном объёме.

Верховный Суд разъяснил правовую природу эвикции применительно к положениям статьи 661 ГК Украины. Под эвикцией понимается отсуждение у покупателя приобретённого им имущества на основании прав третьих лиц, возникших до момента продажи. Продавец обязан обладать надлежащим правом на отчуждение товара и гарантировать покупателю чистоту правового титула. В случае нарушения данной обязанности у покупателя возникает право требовать возмещения убытков по правилам указанной статьи.

Суд также уточнил порядок определения размера убытков. Статья 661 ГК Украины не содержит специальных критериев их исчисления и отсылает к общим нормам статей 22 и 623 ГК Украины. Часть третья статьи 623 ГК Украины закрепляет принцип полного возмещения убытков: если на момент вынесения решения рыночные цены существенно возросли по сравнению с ценами на дату подачи иска, суд вправе — но лишь по требованию истца — применить актуальные рыночные показатели. Таким образом, размер убытков определяется судом на момент рассмотрения дела исходя из рыночной стоимости имущества.

Апелляционный суд правомерно установил сумму убытков в размере 1 727 128 гривен, что соответствует рыночной стоимости квартиры, определённой судебной экспертизой без учёта произведённых улучшений. Верховный Суд эту часть решения оставил в силе.

Вместе с тем суды нижестоящих инстанций допустили ошибку, взыскав убытки солидарно также с представителя застройщика. Поскольку указанное лицо не являлось стороной договора купли-продажи, оно не несёт ответственности по правилам статьи 661 ГК Украины. В этой части кассационная жалоба была удовлетворена: требования к представителю застройщика отклонены, а ответственность возложена исключительно на продавца по договору.

Отдельно Верховный Суд высказался относительно возмещения судебных расходов: если сторона до окончания судебных прений заявила о намерении представить подтверждающие документы и подала их в пятидневный срок после объявления решения, процессуальный порядок считается соблюдённым. Закон не предусматривает обязанности дополнительно обосновывать уважительность причин, по которым такие доказательства не были представлены ранее.

Комментарий адвоката

Данное постановление Верховного Суда имеет принципиальное значение для всех, кто приобретает недвижимость на вторичном рынке. Главный вывод: если купленная квартира была истребована у вас по решению суда в пользу третьего лица, вы вправе взыскать с продавца её полную рыночную стоимость — причём определённую не на дату покупки, а на дату рассмотрения дела о взыскании убытков. В условиях роста цен на недвижимость это даёт покупателю реальный механизм защиты своих имущественных интересов. За юридической помощью в подобных ситуациях рекомендуется обращаться заблаговременно — ещё на этапе получения первых судебных документов об истребовании жилья. Подробнее о защите прав в спорах, связанных с недвижимостью, читайте в разделе жилищные споры.

Не менее важен вывод суда о надлежащем ответчике. Ответственность за эвикцию несёт исключительно тот, кто подписал договор купли-продажи в качестве продавца. Агенты, менеджеры, посредники и иные лица, содействовавшие сделке, но не являвшиеся её сторонами, к солидарной ответственности не привлекаются. Это означает, что перед покупкой необходимо тщательно проверять не только документы на объект, но и личность продавца: именно к нему и только к нему будет предъявлен иск в случае утраты имущества.

Если вы оказались в ситуации, когда приобретённое жильё оспаривается третьими лицами либо уже изъято по судебному решению, важно правильно выстроить правовую позицию: определить надлежащего ответчика, рассчитать убытки с учётом актуальных рыночных цен и соблюсти процессуальные сроки. В таких делах ошибки обходятся дорого — как в прямом, так и в переносном смысле. Если спор включает элементы мошенничества или уголовно наказуемых действий со стороны продавца, целесообразно параллельно рассмотреть возможность обращения по направлению гражданские дела для взыскания ущерба в полном объёме.

Читайте также

ВСП снял с рассмотрения вопросы отсутствовавших членов и отложил публичное обращение к парламентскому комитетуКак зарегистрировать место жительства?Расписка как доказательство займа: Верховный Суд взыскал 30 000 долларов по делу № 477/1340/23