Договор купли-продажи недвижимости недействителен, если право продавца основано на аннулированном свидетельстве о наследстве: позиция Верховного Суда

Вопрос о действительности договора купли-продажи недвижимости в случаях, когда право собственности продавца впоследствии оспаривается, остаётся одним из наиболее практически значимых в сфере гражданского оборота. Не менее важным является и вопрос о том, кто именно вправе обратиться в суд с требованием о признании такой сделки недействительной.

9 июля 2026 года Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда вынес решение по делу №395/701/19, предметом которого стал спор о признании недействительным договора купли-продажи 1/4 доли жилого дома. Основанием для оспаривания послужило то, что право собственности продавца было зарегистрировано на основании свидетельства о праве на наследство, которое впоследствии было признано недействительным в судебном порядке.

Оспариваемый договор был заключён в 2016 году между двумя ответчицами. Истец настаивала на его недействительности, указывая на несколько обстоятельств. Во-первых, отчуждаемое имущество фактически перестало существовать ещё в 2006 году в связи с аварийным состоянием и разрушением строений. Во-вторых, продавец в принципе не имела законных оснований ни для получения этого имущества в наследство, ни для его последующей передачи покупателю.

В рамках ранее рассмотренного судебного дела было установлено, что в состав наследственной массы было неправомерно включено недвижимое имущество, принадлежавшее матери истца. После смерти последней именно истец приняла это наследство в установленном порядке. Свидетельство о праве на наследство, на основании которого продавец зарегистрировала за собой право собственности на спорную долю, было признано судом незаконным — поскольку наследодатель не являлся собственником включённого в наследство объекта.

По утверждению истца, совершённая сделка фактически лишала её возможности в полной мере реализовывать правомочия собственника — владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Покупатель подала кассационную жалобу, ссылаясь на добровольность заключения договора, его фактическое исполнение обеими сторонами, а также на свой статус добросовестного приобретателя.

Верховный Суд, рассматривая дело, напомнил о правовой природе института недействительности сделок: как частноправовой категории, он призван предотвращать нарушения частных прав и интересов либо обеспечивать их восстановление. Оспоримая сделка порождает правовые последствия вплоть до момента признания её недействительной судом, и оспорить её вправе как сторона договора, так и любое заинтересованное лицо при наличии установленных законом оснований.

Применительно к обстоятельствам данного дела Верховный Суд поддержал выводы нижестоящих судов. Поскольку свидетельство о праве на наследство, послужившее основанием для регистрации права собственности продавца, было признано недействительным, продавец не располагала надлежащим правом на отчуждение спорной доли дома. Следовательно, заключённый на этом основании договор купли-продажи также не может считаться действительным.

Отдельно Суд указал, что признание договора недействительным не означает вмешательства в право покупательницы на пользование жилой недвижимостью в том смысле, который предполагает непропорциональное ограничение прав. Кроме того, была подтверждена процессуальная легитимация истца: как лицо, чьи права на унаследованное имущество нарушались в результате сделки, совершённой на основании аннулированного свидетельства о наследстве, она является заинтересованным лицом и вправе оспаривать данный договор.

В итоге Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда оставил решения судов предыдущих инстанций без изменений, подтвердив: лицо не вправе отчуждать имущество при отсутствии законных оснований для распоряжения им, а договор, заключённый таким лицом, подлежит признанию недействительным.

Комментарий адвоката

Данное решение Верховного Суда имеет важное практическое значение для всех, кто участвует в сделках с недвижимостью. Ключевой вывод состоит в следующем: даже если договор купли-продажи был подписан добровольно и фактически исполнен, это не гарантирует его юридическую силу. Если право собственности продавца изначально было основано на недействительном документе — в частности, на аннулированном свидетельстве о праве на наследство — сам договор также может быть признан недействительным. Ссылка на статус добросовестного приобретателя в подобных случаях не является универсальной защитой, особенно когда порок правового основания носит фундаментальный характер.

При возникновении споров, связанных с наследственными правоотношениями и последующим отчуждением унаследованного имущества, принципиально важно заблаговременно проверять юридическую чистоту правоустанавливающих документов продавца. Если в цепочке перехода права собственности есть свидетельство о праве на наследство — необходимо убедиться, что оно не оспорено и не признано недействительным в судебном порядке. Это касается как покупателей недвижимости, так и лиц, полагающих, что их наследственные права были нарушены.

Не менее значим процессуальный аспект дела: Суд подтвердил, что оспорить договор может не только его сторона, но и любое заинтересованное лицо, чьи права нарушаются в результате сделки. Если вы столкнулись с ситуацией, когда ваше имущество было включено в чужую наследственную массу и впоследствии отчуждено третьим лицам, это не означает, что защита прав невозможна. В рамках гражданских дел такого рода можно одновременно добиваться и признания свидетельства о наследстве недействительным, и аннулирования всех последующих сделок с этим имуществом. Своевременная юридическая помощь позволяет выстроить грамотную стратегию защиты и избежать утраты имущественных прав.

Читайте также

Законопроект №15387: вручение требования ТЦК без фактического получения не может служить основанием для мер воздействияАдминистративная ответственность за нелегальные перевозки такси: штрафы до 17 000 грн и новые правила для цифровых платформСтатус одинокой матери и право на дополнительный социальный отпуск: Большая Палата вернула дело в кассацию